端午楼市之海珠区：在售项目20余个，门槛降至400万元

　　作为近两年来广州楼市的绝对热点，海珠区在经过2023年和2024年两年的大量土地供应后，目前形成了相当白热化的竞争场面，仅2025年春节前后，便有保利天奕、绿城馥香园、越秀珠实皓悦滨江、中交天翠、越秀江湾潮起、越秀熙悦江湾、越秀桂悦东晓、中建天钰等8个全新项目开盘，总价门槛从400万至千万元级不等。

　　经过春节前后海珠西的一波新盘扎堆入市后，仅就5月上半月而言，海珠区新项目的供应其实并不多，但却依靠个别高端热点项目吸引了不少的购买力。例如以均价约5.8万元/平方米价格开盘的绿城馥香园，和首开需要排队入场的保利天奕。二者一为主打成熟配套和品质交付的改善产品，另一个则是主打高端改善，起步面积120平方米，总价千万元级的低密大盘，均取得了不错的开盘成绩。克而瑞数据显示，截至5月27日，绿城馥香园项目累计网签超8亿元，网签套数达128套。

　　总体来看，目前海珠区新房产品的差异相较总价段接近的天河区而言，区域内的产品差异并不算大，主要可以分为总体量较小，总价千万元以内的改善型产品和少数主打大面积，价格千万元以上的高端产品两类。前者主要包括一众海珠区西新规项目如燕语堂悦、越秀熙悦江湾、桂悦东晓等，后者则主要分布在琶洲和新中轴附近，包括琶洲南TOD、中海大境、保利天奕等。

　　目前，两类项目各自形成了相对较为独立的市场，但内部竞争颇为激烈。以馥香园为代表的改善型产品为例，这一市场中，既出现了桂悦东晓、燕语堂悦等去化较快的热销项目，也有个别开盘数月网签仅个位数的产品。以热门的燕语堂悦项目为例，该项目开盘一年，去化率已达七成，作为总户数破千的项目，在海珠区已经属于大体量，目前该项目已进入尾盘阶段，优惠后90平方米产品总价最低可达510万元。而同为海珠西的改善新房，燕语堂悦周边1公里左右的另一项目便相对遇冷，总价门槛自开盘后一路下调，目前400万元即可上车。

　　从近两年来的宅地市场成交情况看，海珠区目前待入市的项目已经不多了。根据广州市规划和自然资源局3月公布的《2025年建设用地供应计划》，年内海珠区拟供应涉宅地仅4宗，在新一批宅地供应前海珠区楼市格局将不会有巨大变化。